Big Bang in Australien demnächst?

Ankawor, Donnerstag, 02.03.2017, 18:57 vor 2812 Tagen 7263 Views

Die OECD warnt vor einem dramatischen Zusammenbruch der Immo-Preise in Australien, falls Investoren anfangen,
zur Ausgangstür zu rennen, wenn sie glauben, dass keine weitere Steigerung mehr möglich ist. Immopreise und private Schulden sind auf einem nie dagewesenen Höchststand.

Allein in den letzten 3 Monaten sind die Immopreise in Sydney um 4,5% und in Melbourne um 5,5% gestiegen.

Die OECD betont, dass es möglicherweise keinen langsamen Preisrückgang geben wird, sondern eine plötzlichen Zusammenbruch.

Erinnert mich an den Schlaufuchs, der für Neuseeland ähnliches angekündigt hatte, Rückgang auf 30% oder sogar 10% der aktuellen Preise.

Meinen Freunden in Australien brauche ich mit sowas nicht zu kommen. Als ich 2008 sagte, jetzt gehts abwärts mit euren Wahnsinns-Hauspreisen, haben sie alle gelacht und gesagt: Niemals. Und sie haben recht gehabt, es ging aufwärts ohne Ende.

Sie haben sich dumm und dämlich verdient, und ich Idiot habe Zeit gegen Dollars getauscht.

Börsenrallye

SevenSamurai @, Donnerstag, 02.03.2017, 20:29 vor 2812 Tagen @ Ankawor 5301 Views

Meinen Freunden in Australien brauche ich mit sowas nicht zu kommen. Als
ich 2008 sagte, jetzt gehts abwärts mit euren Wahnsinns-Hauspreisen, haben
sie alle gelacht und gesagt: Niemals. Und sie haben recht gehabt, es ging
aufwärts ohne Ende.

Sie haben sich dumm und dämlich verdient, und ich Idiot habe Zeit gegen
Dollars getauscht.

Die irrsinnige Börsenrallye, die niemals endet, habe ich Ende 2008 auch nicht für möglich gehalten.

--
"Wenn ihr euch fragt, wie es damals passieren konnte:
weil sie damals (...)."
Henryk Broder

Börsenrallye 2

TurnAround @, Donnerstag, 02.03.2017, 23:02 vor 2812 Tagen @ SevenSamurai 4545 Views

Meinen Freunden in Australien brauche ich mit sowas nicht zu kommen. Als
ich 2008 sagte, jetzt gehts abwärts mit euren Wahnsinns-Hauspreisen,

haben

sie alle gelacht und gesagt: Niemals. Und sie haben recht gehabt, es

ging

aufwärts ohne Ende.

Sie haben sich dumm und dämlich verdient, und ich Idiot habe Zeit

gegen

Dollars getauscht.


Die irrsinnige Börsenrallye, die niemals endet, habe ich Ende 2008 auch
nicht für möglich gehalten.

Ich auch nicht. Die Regel "7 fette Jahre, 7 magere Jahre" hat offensichtlich auch ihre Gültigkeit verloren. Und so stapelt sich das Cash-is-King unter dem Kopfkissen, was den Einschlaf-Vorgang negativ beeinflusst.
Aktienfokus: Rußland

Gruß
TurnAround

--
Erkenne die Umwelt, erkenne die Menschen, erkenne dich selbst.

Es ist zwar noch nicht passiert, aber es fehlt nicht mehr viel

SchlauFuchs ⌂ @, Neuseeland, Freitag, 03.03.2017, 07:28 vor 2812 Tagen @ Ankawor 4637 Views

bearbeitet von unbekannt, Freitag, 03.03.2017, 14:10

Erinnert mich an den Schlaufuchs, der für Neuseeland ähnliches
angekündigt hatte, Rückgang auf 30% oder sogar 10% der aktuellen Preise.

Die Argumente dafuer sind weiterhin gueltig, und in Auckland scheint der Spekulationsgipfel bereits erreicht - Immobilienauktionen, die nicht erfolgreich abgeschlossen werden, werden haeufiger, und gerade fangen die Banken an die Zinsschraube anzuziehen - das wird all diejenigen die mit einem Grossteil an Fremdkapital spekulieren, zum Verkauf antreiben, und so weiter.

Hier ist ein Keiser-Report mit meiner Partnerin Nicole Foss von vor sechs Jahren, allerdings mit Blick auf Kanada. Seitdem ist die Spekulationsblase noch heftiger angeschwollen. Eine Korrektur wird richtig heftig werden. Die Immo-Krise von 2008/9 wird sicherlich vernachlaessigbar erscheinen zu dem, was uns schwant:

Keiser Report, Nov 26 2010

Warum gerade jetzt?

Sylvia @, Freitag, 03.03.2017, 09:06 vor 2812 Tagen @ SchlauFuchs 4133 Views

Hallo SchlauFuchs,

Zitat: "Es ist zwar noch nicht passiert, aber es fehlt nicht mehr viel".

50 Jahre sind, erdgeschichtlich betrachtet, auch nicht mehr viel [[zwinker]]. Warum also denkst Du, dass es in absehbarer Zeit knallen wird?

Ich frage deswegen etwas provokant, weil auch ich, seit fast 20 Jahren, den Immobilienmarkt in Aotearoa für überbewertet halte. Und von Bekannten, die sich Immolibien kauften (und die ich deswegen für verrückt erklärt hatte), regelmässig eines Besseren belehrt wurde/werde.

Warum also sollte es nicht noch 20 Jahre munter weitergehen? Neuseeland ist ein kleines Land, viele Leute wollen dahin ziehen. Sofern die Kiwis nicht ihr Ackerland in Bauland umwandeln wird es auch weiterhin eine Knappheit an Wohnraum geben.

Wie siehst Du das?

Viele Grüße,
Sylvia

--
"Der Computer ist die logische Weiterentwicklung des Menschen: Intelligenz ohne Moral." (John Osborne)
"Der Gutmensch ist die logische Rückentwicklung des Menschen: Moral ohne Intelligenz." (unbekannt)

Ein paar Antworten.

SchlauFuchs ⌂ @, Neuseeland, Freitag, 03.03.2017, 22:04 vor 2811 Tagen @ Sylvia 3002 Views

bearbeitet von unbekannt, Samstag, 04.03.2017, 20:01

Ich denke, dass man es nicht linear extrapolieren darf. Soziooekonimisch sind es die Skeptiker wie du und ich, die jahrelang dem Trend zuschauen und nicht begreifen, wieso die Blase nicht zusammenbricht, und irgendwann dann doch auf den Zug aufspringen. Das ist zu erwarten. Wenn jedermann investiert ist, ist aber keiner mehr da, der noch nachfragt - und dann ist die Blase reif zum Platzen. Irgendwann findet man einfach keinen Nachkaeufer mehr. (Waiting for the greater fool...)

Die Zentralbanken geben sich groesste Muehe, mit ihrem Quantitative Easing und anderen Methoden, weitere kuenstliche Nachfrage zu generieren. Das Problem ist nicht, dass Grundstuecke knapp werden, sondern die Kapitalisierung, vor allem die Fremdkapitalisierung. In Neuseeland ist die private Pro-Kopf-Verschuldung recht hoch, und daher ist der Markt fragil in Hinsicht auf Zinsfluktuationen. Im Moment steigen die Zinsen hier, weil der internationale Kapitalmarkt nicht mehr so fluessig ist - die Investoren sind jetzt skeptischer als noch vor 2 Jahren.

Wenn die Kapitalrendite auf Immobilien (also der Pro-Jahr-Wertzuwachs) unter die Zinsrate des zugrundeliegenden Fremdkapitals faellt, werden Immobilien als Investitionsobjekte uninteressant und sogar gefaehrlich - man wird also nicht nur aufhoeren zu kaufen, sondern auch versuchen, schnellstmoeglich zu verkaufen. Das wird Preisdruck verursachen. Weiterhin, wenn Zinsen steigen, werden die Kaeufer abgeschreckt, die Miete gegen Zinsen austauschen wollen - mieten erscheint ploetzlich guenstiger. Drittens sind eine Menge Kaeufer mit Krediten in den Markt eingetreten, die moeglicherweise sich die steigenden Zinsen nicht mehr richtig leisten koennen, die werden auch zum Verkauf gezwungen.

Wenn die Banken realisieren, dass die Bewertungen der Immobilien den gewaehrten Kredit nicht mehr abdeckt, haben wir wieder ein Szanario aehnlich wie 2008 - bloss, dass die Zahlen von 2008 verglichen mit heute schon fast niedlich sind. Menschen, die in Auckland arbeiten, koennen sich jetzt schon kaum noch Mieten oder Zinsen leisten - daher sind maessig bezahlte Jobs wie Lehrer oder Polizisten in Auckland schwierig zu besetzen - die Leute, die das tun wuerden, koennen es sich nicht mehr leisten.

Eine Marktuebersaettigung muss kommen, schwierig ist die Zeitpunktbestimmung, da globale Faktoren eine grosse Rolle spielen. NZ hat zur Zeit eine negative Handelsbilanz, und die Arbeitsmarktsituation ist okay, aber das kann sich schnell aendern, wenn z.B. unsere Exportprodukte weniger gefragt sind oder Sanktionen unterliegen, unser Dollar faellt und so weiter.

[image]

Es ist einfach nicht rational davon auszugehen, dass wenn eine Gartenhuette oder Garage in Auckland eine knappe Million Dollar wert ist, das linear weiter zu extrapolieren. der fiktive Marktwert hat sich so dermassen von dem inneren Wert entfernt, dass eine Korrektur, wenn sie kommt, drastisch sein muss und selbst den inneren Wert deutlich unterschreitet. Wenn der Markt erstmal faellt, wird sich keine Bank mehr bereit erklaren, Immobilien fremdzufinanzieren, nicht mal zuer Haelfte. Zur Zeit sind 80 % ja fast ueblich.

Wenn ich gerade mehr Zeit haette, wuerde ich noch detaillierter antworten, aber ich will lieber mit meinen Kindern aufs Feld, Blaubeeren pfluecken. :)

Ciao!
SF

Chinese Invasion

Sylvia @, Sonntag, 05.03.2017, 19:50 vor 2809 Tagen @ SchlauFuchs 2572 Views

Irgendwann findet man einfach keinen
Nachkaeufer mehr. (Waiting for the greater fool...)

Wenn es ein in sich geschlossener Markt wäre, dann würde ich diese Erklärung ja noch akzeptieren. Aber es gibt ja genug ausländische Investoren, die sich nur all zu gerne in Neuseeland einkaufen. Stichwort "Chinese Invasion" (das war zumindest zu meiner Zeit in Neuseeland so ein geflügeltes Wort). Sollten die Immobilienpreise tatsächlich um 50% einbrechen, dann würde das Land komplett von den Chinesen aufgekauft werden.

Frage an Dich: Gibt es (neue) Gesetze in Neuseeland, die ausländischen Investoren den Ankauf von Immobilien erschweren?

--
"Der Computer ist die logische Weiterentwicklung des Menschen: Intelligenz ohne Moral." (John Osborne)
"Der Gutmensch ist die logische Rückentwicklung des Menschen: Moral ohne Intelligenz." (unbekannt)

Die Chinesen machen es eher schlimmer als besser

SchlauFuchs ⌂ @, Neuseeland, Sonntag, 05.03.2017, 21:29 vor 2809 Tagen @ Sylvia 2405 Views

Irgendwann findet man einfach keinen
Nachkaeufer mehr. (Waiting for the greater fool...)


Wenn es ein in sich geschlossener Markt wäre, dann würde ich diese
Erklärung ja noch akzeptieren. Aber es gibt ja genug ausländische
Investoren, die sich nur all zu gerne in Neuseeland einkaufen. Stichwort
"Chinese Invasion" (das war zumindest zu meiner Zeit in Neuseeland so ein
geflügeltes Wort). Sollten die Immobilienpreise tatsächlich um 50%
einbrechen, dann würde das Land komplett von den Chinesen aufgekauft
werden.

Frage an Dich: Gibt es (neue) Gesetze in Neuseeland, die ausländischen
Investoren den Ankauf von Immobilien erschweren?

Man hat kuerzlich darueber nachgedacht, weil man annahm, die Chinesen wuerden den Markt leerkaufen, aber die veroeffentlichten Statistiken haben das etwas beruhigt (Artikel)
Auch die Chinesen kaufen nur, um ihr Kapital entweder gewinnbringend anzulegen oder wenigstens verlustfrei zwischenzulagern. Die wuerden im Falle einer Abwaertskorrektur auch schnell verkaufen; sie kaufen selten um drin zu wohnen, also sind sie sehr flexibel um es auf den Markt zu werfen in einem Abwaertstrend. In einer Baisse wartet jeder, auch die Chinesen auf eine Bodenbildung. Insoweit machen es die Chinesen eher schlimmer als besser - sie heizen die Blase an und werden, wenn es losgeht, auch die Korrektur verstaerken.

Ciao!
SF

Haben wir in Sydney seit 15 Jahren

Ankawor, Montag, 06.03.2017, 22:52 vor 2808 Tagen @ SchlauFuchs 2213 Views

"Wenn die Banken realisieren, dass die Bewertungen der Immobilien den gewaehrten Kredit nicht mehr abdeckt, haben wir wieder ein Szanario aehnlich wie 2008 - bloss, dass die Zahlen von 2008 verglichen mit heute schon fast niedlich sind. Menschen, die in Auckland arbeiten, koennen sich jetzt schon kaum noch Mieten oder Zinsen leisten - daher sind maessig bezahlte Jobs wie Lehrer oder Polizisten in Auckland schwierig zu besetzen - die Leute, die das tun wuerden, koennen es sich nicht mehr leisten."

Die Landkreisverwaltung für Pittwater (zugehörig zu Sydney) karrt seit Jahren die Verwaltungsangestellten mit Bussen zur Arbeit, weil sie dort wo sie verwaltend arbeiten, mit ihrem Gehalt nicht leben können. Daher wohnen sie weit weg, wo es billiger ist, und werden jeden Morgen mit dem Bus dorthin gefahren, wo die Reichen wohnen, um diese zu verwalten.

Ich lese mit Interesse deine Beurteilungen zu New Zealand und warte das Eintreffen <img src=" />

Zusaetzlich zu den ueberhoehten Mieten hat Melbourne das gleiche Problem wie Auckland:

SchlauFuchs ⌂ @, Neuseeland, Dienstag, 07.03.2017, 06:00 vor 2808 Tagen @ Ankawor 2188 Views

bearbeitet von unbekannt, Dienstag, 07.03.2017, 14:41

Naemlich Leerstaende:

In Melbourne sind es 22.000 leerstehende Wohnungen, und die Regierung will sie nun besteuern und erwartet 80 Millionen Dollar extra-Einkuenfte.

In diesem Artikel wird beschrieben, dass in Auckland ungefaehr 33.000 Wohnungen leerstehen, oftmals im Besitz von auslaendischen Investoren.

Es wird uebrigens auch erwaehnt, dass die Banken auslaendische Einkommen nicht mehr als Sicherheiten akzeptieren und bei Investoren aus dem Ausland einen Eigenkapitalanteil von 40 % voraussetzen.

In einem solchen Investitionsverhalten sieht man, dass die Halter der Immobilien gar nicht auf Mieteinkuenfte (oder Eigennutzung) setzen, sondern nur auf den schnellen Umsatz bei steigenden Immobilienpreisen. Es setzt voraus, dass der Wertzuwachs deutlich ueber 6 % pro Jahr liegen muss. Sonst waeren die Objekte uninteressant. Dies ist ein deutliches Zeichen, dass wir noch in der "Greed"-Phase der Bewegung sind. Jetzt noch einzusteigen, ist Irrsinn, und wer in der jetzigen Phase nicht verkauft, mag einen kleinen Gipfel verpassen, aber nicht den steilen Abhang.

Ciao!
SF

Max Keiser hat mit ALLEN Prognosen daneben gelegen

SevenSamurai @, Freitag, 03.03.2017, 21:00 vor 2811 Tagen @ SchlauFuchs 2950 Views

Hier ist ein Keiser-Report mit meiner Partnerin Nicole Foss von vor sechs
Jahren, allerdings mit Blick auf Kanada. Seitdem ist die Spekulationsblase
noch heftiger angeschwollen.

Max Keiser hat mit ALLEN Prognosen daneben gelegen.

Ich habe ihn lange Zeit geschaut, auch weil er so viele interessante Kleinigkeiten aneinanderreihte.

Aber seine Prognosen WAREN grottenschlecht. IMMER. (Also im Keiser-Report.)

--
"Wenn ihr euch fragt, wie es damals passieren konnte:
weil sie damals (...)."
Henryk Broder

Keiser ist Moderator und Entertainer.

SchlauFuchs ⌂ @, Neuseeland, Freitag, 03.03.2017, 21:22 vor 2811 Tagen @ SevenSamurai 2911 Views

Hier ist ein Keiser-Report mit meiner Partnerin Nicole Foss von vor

sechs

Jahren, allerdings mit Blick auf Kanada. Seitdem ist die

Spekulationsblase

noch heftiger angeschwollen.


Max Keiser hat mit ALLEN Prognosen daneben gelegen.

Ich habe ihn lange Zeit geschaut, auch weil er so viele interessante
Kleinigkeiten aneinanderreihte.

Aber seine Prognosen WAREN grottenschlecht. IMMER. (Also im
Keiser-Report.)

Ich denke das Keiser dasselbe Problem hat das andere hochintelligente Menschen haben. Sie sehen die Trend-Indikatoren und zaehlen die Fakten zusammen und sehen ein riesiges Pyramidensystem oder Jenga-Spiel, wo man den Ausgang perfekt voraussagen kann. Schwierigkeiten macht eigentlich nur das Timing, wann das Spielende denn nun eintritt, hauptsaechlich weil so viel Betrug und Korruption involviert sind und eine eiserne Spielregel nach der anderen gebrochen wird, um noch ein Jahr weiter zu kommen.
Aber letztendlich ist Keiser auch ein Moderator und Entertainer, und das macht er ganz ordentlich :)

Ciao!
SF

In der Tat.

SevenSamurai @, Freitag, 03.03.2017, 21:57 vor 2811 Tagen @ SchlauFuchs 2837 Views

Ich denke das Keiser dasselbe Problem hat das andere hochintelligente
Menschen haben.

Das bestreite ich gar nicht.

Aber letztendlich ist Keiser auch ein Moderator und Entertainer, und das
macht er ganz ordentlich :)

In der Tat. Das ist grandios. Das macht seine Show wirklich sehenswert.

--
"Wenn ihr euch fragt, wie es damals passieren konnte:
weil sie damals (...)."
Henryk Broder

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